Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung đã có quá trình hình thành và phát triển cùng với pháp luật dân sự không chỉ ở thế giới mà còn cả Việt Nam. Tuy nhiên, về mặt thực tiễn giải quyết tranh chấp đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ này lại chưa được hướng dẫn cụ thể, dẫn đến mỗi cấp Toà án lại có quan điểm, đường lối khác nhau. Trong đó, tranh chấp đặt cọc là một trong những tranh chấp có thể nói là điển hình và phức tạp nhất. Để có thể thống nhất trong việc giải quyết tranh chấp loại hình tranh chấp này, cần thiết phải ban hành Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn một số quy định về giải quyết tranh chấp đặt cọc. Vừa qua, Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao đã ban hành Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn một số quy định của pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp đặt cọc (sau đây gọi tắt là Dự thảo). Điều này là vô cùng cần thiết, đáp ứng yêu cầu thực tiễn giải quyết tranh chấp đặt cọc, đặc biệt là tranh chấp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở… Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi có một vài ý kiến góp ý đối với Dự thảo.
1. Sự cần thiết của việc ban hành Nghị quyết hướng dẫn:
Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 mới chỉ đưa ra khái niệm một cách chung nhất về đặt cọc và các biện pháp khi các bên không thực hiện nghĩa vụ chính (Điều 328). Quá trình thực tiễn giải quyết các vụ án về đặt cọc đã phát sinh một số khó khăn trong việc áp dụng thống nhất pháp luật, đặc biệt là quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch đặt cọc; tài sản đặt cọc, thoả thuận phạt cọc… Bên cạnh đó, về thực trạng tranh chấp được Toà án các cấp thụ lý, giải quyết nói chung thì tranh chấp đặt cọc là một trong những tranh chấp có thể nói là nhiều nhất và phức tạp nhất trong số các dạng tranh chấp có liên quan đến giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng (liên quan đến việc đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Do đó, về tính cần thiết phải xây dựng riêng một Nghị quyết hướng dẫn cho việc giải quyết tranh chấp đặt cọc là cần thiết. Bên cạnh đó, thấy rằng từ khi ban hành Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình (sau đây gọi tắt là Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP) có nội dung hướng dẫn về đặt cọc nhưng chỉ hướng dẫn cho BLDS 1995. Trong khi pháp luật dân sự sau 2 lần sửa đổi vào năm 2005 và năm 2015 đã có những quy định bổ sung mới về hình thức của giao dịch đặt cọc thì vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn về giải quyết tranh chấp đặt cọc. Việc xây dựng một Nghị quyết riêng biệt để hướng dẫn cho việc giải quyết tranh chấp đặt cọc là phù hợp với thực trạng khách quan cũng như khắc phục về sự thiếu hụt các quy phạm pháp luật điều chỉnh về giao dịch bảo đảm này.
2. Về kết cấu nội dung của Dự thảo:
Chúng tôi cơ bản thống nhất về nội dung cơ bản của Dự thảo Nghị quyết gồm 09 Điều, cụ thể: Điều 1 (Phạm vi điều chỉnh); Điều 2 (Hình thức đặt cọc); Điều 3 (Hiệu lực đặt cọc); Điều 4 (Vật có giá trị khác); Điều 5 (Tài sản đặt coc); Điều 6 (Phạt cọc và không phạt cọc); Điều 7 (Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc); Điều 8 (Không áp dụng thời hiệu khởi kiện); Điều 9 (Hiệu lực thi hành). Tuy nhiên, có một số vấn đề trong thực tiễn phát sinh nhưng chưa được Dự thảo đề cập cũng như hướng dẫn, cụ thể:
- Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Ví dụ: A đặt cọc 01 tỷ đồng để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng 05 thửa đất. Tuy nhiên, có 04 thửa đất đã thực hiện xong việc chuyển nhượng, còn 01 thửa không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng được. Việc xử lý giải quyết trong trường hợp này như thế nào?
- Về chủ thể nhận cọc: Trong trường hợp, chủ thể nhận cọc không phải là chủ sở hữu của đối tượng mua bán/chuyển nhượng thì có bị vô hiệu không? Nếu chiếu theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015 hoặc các quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 thì nếu không phải là chủ sở hửu/chủ sử dụng đất thì bị vô hiệu. Theo quan điểm của chúng tôi, chủ thể nhận cọc không cần nhất thiết là chủ sở hữu/chủ sử dụng, bởi lẽ, nội hàm của Điều 328 BLDS 2015 không buộc chủ thể nhận cọc phải là chủ sở hữu/chủ sử dụng. Điều này là phù hợp với giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay.
- Các quy định về hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và điều kiện nhận chuyển nhượng/mua bán tài sản nói riêng có được áp dụng vào giao dịch đặt cọc không? Ví dụ, có Toà án áp dụng các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu? Hoặc áp dụng cả quy phạm về việc tách thửa, nhập thửa để tuyên bố giao dịch chuyển nhượng không thực hiện được, từ đó huỷ bỏ giao dịch đặt cọc thì có đúng không?....
Những trường hợp này, theo chúng tôi, cần bổ sung và hướng dẫn cụ thể vào Nghị quyết hướng dẫn để áp dụng thống nhất pháp luật.
3. Về nội dung của từng điều khoản trong Dự thảo Nghị quyết:
4. Điều 1: Phạm vi điều chỉnh, cần bổ sung thêm “Phạt cọc” vào trong phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết, bởi lẽ, tại Điều 6 của Dự thảo có quy định “về phạt cọc và không phạt cọc” nên nếu chỉ quy định “Nghị quyết này hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp đặt cọc” là không đầy đủ.
5. Điều 2: Về hình thức của đặt cọc: Chúng tôi đồng ý việc quy định đặt cọc được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể để phù hợp với sự sửa đổi của BLDS năm 2015 (trước đây theo các BLDS cũ (1995, 2005) quy định “Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”).
Tuy nhiên, về hình thức pháp luật dân sự đã thừa nhận về giao dịch điện tử (Điều 119 BLDS 2015) nên cần thiết bổ sung về hình thức này trong giao dịch đặt cọc và quy định rõ “Việc thể hiện đặt cọc dưới hình thức thông điệp dữ liệu phải phù hợp với quy định của pháp luật về giao dịch điện tử”. Đồng thời, theo chúng tôi, có những giao dịch đặt cọc có giá trị lớn và đặc biệt lớn (về giá trị tài sản đặt cọc lớn theo chúng tôi có thể tham khảo theo quy định của Luật phòng chống rửa tiền năm 2022 và Quyết định 11/2023/QĐ-TTg của Thủ tướng chính phủ, theo đó mức giao dịch có giá trị lớn là từ 400.000.000đ trở lên…) thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực để đảm bảo về hình thức và nội dung của giao dịch cũng như đảm bảo thống nhất của pháp luật trong việc kiểm soát nguồn tiền. Đồng thời, với việc công chứng, chứng thực giao dịch đặt cọc này cũng là nguồn chứng cứ khi phát sinh tranh chấp.
6. Điều 3: Hiệu lực của đặt cọc.
[3.1] Dự thảo xác định “Thoả thuận đặt cọc là giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 và có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS 2015”. Theo chúng tôi, việc xác định này là hơi khiên cưỡng, bởi lẽ, đặt cọc chỉ là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, là biện pháp vừa có tác dụng ngăn ngừa việc không thực hiện nghĩa vụ, vừa có ý nghĩa chế tài theo thoả huận trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện hoặc không được thực hiện đúng. Nói cách khác, đặt cọc là “hình thức thoả thuận về giá của quyền rút lại một lời cam kết đã đưa ra: số tiền cọc hoặc số tiền mà người nhận đặt cọc phải trả lại cho người đặt cọc là lợi ích vật chất mà các bên đánh đổi để được phép thực hiện quyền này[1]”. Nếu cho rằng đây là giao dịch dân sự và điều kiện phát sinh hiệu lực như một giao dịch dân sự, thì cũng đồng nghĩa với việc xác định đây sẽ là một giao dịch độc lập với nghĩa vụ chính và quan hệ giữa đặt cọc và nghĩa vụ chính không phải là quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ. Từ đó, cách thức xác định về giao dịch vô hiệu tại khoản 4 Điều 6 cũng cần thống nhất với khoản 1 Điều 3 này.
[3.2] Về hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc. Theo lý luận của khoa học pháp luật dân sự, thì đây là sự thừa nhận của dạng hợp đồng thực tế (bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc), chứ không phải là dạng hợp đồng ưng thuận (khi bên sau cùng ký vào hợp đồng đặt cọc). Tuy nhiên, Dự thảo lại chưa đưa ra khái niệm thế nào là nắm giữ tài sản đặt cọc? Chủ thể nắm giữ tài sản đặt cọc là ai (bên nhận đặt cọc là chủ sở hữu tài sản hay người khác theo sự uỷ quyền hoặc được sự đồng ý của bên nhận đặt cọc). Do đó, cần bổ sung khái niệm về nắm giữ tài sản đặt cọc theo hướng “Nắm giữ tài sản đặt cọc quy định tại khoản này là việc bên nhận đặt cọc trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản đặt cọc hoặc là việc người khác quản lý tài sản đặt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận đặt cọc vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này.
Trường hợp tài sản đặt cọc được giao cho người khác quản lý thì hiệu lực đối kháng của với người thứ ba phát sinh từ thời điểm:
- a) Bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc;
- b) Người quản lý tài sản nhận trực tiếp tài sản bảo đảm từ bên đặt cọc;
- c) Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực trong trường hợp người khác đang quản lý trực tiếp tài sản mà tài sản này được dùng để đặt cọc”[2]
Đồng thời, bổ sung quy định “Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận cọc có quyền truy đòi tài sản và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 BLDS 2015” để phù hợp với quy định tại Điều 297 BLDS 2015.
[3.3] Khoản 3 Điều 3 của Dự thảo đã xác định khá cụ thể về mối quan hệ độc lập giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ (hợp đồng đặt cọc). Theo đó, hợp đồng chính/nghĩa vụ chính không giao kết, thực hiện được hoặc vô hiệu thì không đương nhiên làm cho thoả thuận đặt cọc vô hiệu. Tuy nhiên, nội dung hướng dẫn này lại không phù hợp trong trường hợp hợp đồng chính bị vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được thì sẽ dẫn đến giao dịch đặt cọc bị vô hiệu[3]. Do đó, cần thống nhất lại nội dung này để phù hợp với quy định tại Điều 407, Điều 408 BLDS 2015.
7. Điều 4, Dự thảo đưa ra khái niệm về “Vật có giá trị khác” quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS năm 2015, theo đó “Vật có giá trị khác là vật không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật và phải xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định”. Đây là sự bổ sung cần thiết cho nhu cầu thực tế về một quy phạm pháp luật chưa có sự điều chỉnh. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, BLDS và các văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật tư chưa có khái niệm này. Do đó, việc giải thích pháp luật thuộc về Uỷ ban thường vụ quốc hội[4]. Nghị quyết đưa ra một quy phạm pháp luật mới, chưa được Bộ luật hoặc luật khác thông qua, trong khi nhiệm vụ của Nghị quyết chỉ là hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật[5], không phải là đưa ra quy phạm pháp luật mới.
8. Điều 5: Tài sản đặt cọc:
[5.1] Dự thảo Nghị quyết xác định “Trường hợp tài sản đặt cọc thuộc quyền sở hữu chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu chung còn lại”. Quy định này theo chúng tôi là không hợp lý với tình hình tranh chấp, khiếu kiện thực tế cũng như trình độ dân trí của nước ta. Theo đó, thông thường trong các giao dịch đặt cọc thì bên đặt cọc thông thường là người vợ hoặc người chồng đại diện ký tên. Việc quy định bắt buộc phải cả hai vợ chồng ký tên hoặc phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu chung sẽ làm rườm rà thêm về mặt thủ tục, cũng như là cái cớ để một trong các bên lật kèo, không thực hiện cam kết với lý do tài sản đặt cọc chỉ do một bên ký, mà chưa có sự đồng ý của các chủ sở hữu chung. Do đó, chúng tôi đề xuất bỏ nội dung này.
[5.2] Về việc xác định giá trị của tài sản đặt cọc là kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác: Chúng tôi thống nhất về cách thức xác định giá trị (theo thoả thuận của các bên. Trường hợp không thoả thuận sẽ xác định tại thời điểm xét xử sơ thẩm). Tuy nhiên, cần bổ sung thêm phần buộc các bên phải thực hiện việc mô tả đối với loại tài sản bảo đảm này. Bởi lẽ, kim khí quý, đá quý… là vật có giá và cách thức tính tuổi vàng, chất lượng vàng… cũng khác nhau. Do đó, việc mô tả tài sản bảo đảm phải được nêu cụ thể, phù hợp với thông tin trên giấy chứng nhận hoặc tập quán mua bán của các bên.
[5.3] Dự thảo quy định “Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng nghĩa vụ được bảo đảm”: Quy định này là không hợp lý, vì không ai giao kết biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ lại chuyển giao số tiền cọc lớn hơn số tiền mua bán/chuyển nhượng. Do đó, đề xuất bỏ nội dung “Giá trị tài sản đặt cọc lớn hơn”. Đồng thời, bổ sung thêm quy định “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước” để làm rõ về việc tranh chấp sô tiền cọc hay tiền chuyển nhượng/mua bán.
9. Điều 6: Phạt cọc và không phạt cọc
[6.1] Dự thảo Nghị quyết quy định “Phạt cọc là thoả thuận của các bên hoặc theo quy định của luật, theo đó nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì ngoài việc trả lại tài sản đặt cọc còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền”. Quy định như vậy là chưa đầy đủ, cần bổ sung “khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Đồng thời, bổ sung thêm quy định “Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì số tiền cọc thuộc về bên nhận cọc” cho phù hợp với nội dung tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 và việc thống nhất nhận thức, phạt cọc không chỉ đối với bên nhận cọc mà cả với bên đặt cọc.
[6.2] Thống nhất Dự thảo về việc phạt cọc không cần sự thoả thuận của các bên. Tuy nhiên, để xác định thế nào là “giá trị tương đương tài sản đặt cọc” thì cần thiết hướng dẫn và thống nhất với khoản 2 Điều 5 Dự thảo. Theo đó, cần thiết phải mô tả tài sản bảo đảm (đặc biệt đối với tài sản là kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác…) để có cơ sở giải quyết tranh chấp.
[6.3] Dự thảo đưa ra hai phương án để lựa chọn: Chúng tôi đồng ý với phương án 1 của Dự thảo, theo đó, không giới hạn mức tiền phạt cọc mà các bên thoả thuận. Quy định này là phù hợp với khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013[6] và khoản 2, Điều 3 BLDS 2015.
Phương án 2 lấy mốc không vượt quá 5 lần mức tiền đặt cọc, với cách lý giải để tránh tình trạng phạt cọc cao và tương ứng với quy định tại Điều 201 BLHS và tội cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự. Theo chúng tôi, việc lý giải này là không hợp lý, bởi lẽ, bản chất của đặt cọc là sự thoả thuận về điều kiện huỷ bỏ hợp đồng kèm theo phạt vi phạm. Giao dịch đặt cọc không có tính chất cho vay. Việc các bên thoả thuận về mức phạt cọc cũng là hình thức để các bên ngăn ngừa việc “huỷ kèo”, “lật kèo”, làm cho giao dịch dân sự/nghĩa vụ chính không thực hiện được. Trong một chừng mực nào đó, đặt cọc là biện pháp kéo dài khoảng thời gian mà trong khoảng thời gian đó, các bên liên quan được phép tiếp tục suy nghĩ về lợi – hại của việc thực hiện một dự định (chứ không phải là một hợp đồng đã được giao kết), trước khi quyết định thực hiện cho đến cùng hay chuộc lại những cam kết sai lầm của mình. Do đó, việc áp dụng tội cho vay lãi nặng để chỉ cho phép Toà án áp dụng mức phạt cọc không quá 5 lần số tiền cọc theo chúng tôi là không đúng.
[6.4] Về việc xử lý đặt cọc:
[6.4.a] Về việc xác định lỗi: Dự thảo Nghị quyết đưa ra, nếu lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện thuộc về cả hai bên thì không phạt cọc. Tuy nhiên, về cách thức xác định lỗi thì chưa đưa ra nội hàm cũng như phương pháp để các cấp Toà án áp dụng thống nhất. Lỗi là dấu hiệu thuộc về mặt chủ quan, là thái độ tâm lý của chủ thể. Do đó, việc xác định lỗi là đánh giá của chủ thể áp dụng pháp luật. Chúng tôi đề xuất bổ sung về cách thức xác định lỗi? Phương pháp xác định lỗi vào Dự thảo để áp dụng thống nhất pháp luật. Chúng ta có thể tham khảo tiểu mục a, mục 2.4 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC về xác định lỗi trong hợp đồng mua bán nhà ở [7] để có hướng dẫn phù hợp.
[6.4.b] Chúng tôi thống nhất Dự thảo, theo đó, việc vô hiệu hợp đồng chính không đương nhiên vô hiệu hợp đồng phụ. Điều này là phù hợp với khoản 2 Điều 407 BLDS 2015[8] và kế thừa quy định của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003.
[6.4.c] Dự thảo kế thừa hướng dẫn tại tiểu mục, mục 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 về việc thoả thuận điều kiện hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hợp đồng chính cũng vô hiệu. Tuy nhiên, theo chúng tôi về việc xử lý đặt cọc và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 BLDS là không hợp lý, vì Điều 131 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, trong khi đó ở tình huống Dự thảo đưa ra là 02 giao dịch (giao dịch đặt cọc và giao dịch chuyển nhượng) thì sẽ xác định vô hiệu theo giao dịch nào? Bồi thường theo giao dịch nào? Theo chúng tôi, bản chất của thoả thuận về điều kiện phát sinh, chấm dứt hợp đồng do các bên thoả thuận là quy chiếu đến quy định tại Điều 120 BLDS 2015 (Giao dịch dân sự có điều kiện). Do đó, trường hợp này không giải quyết về hậu quả của giao dịch vô hiệu, mà phải xác định đó là giao dịch bị huỷ bỏ do điều kiện các bên thoả thuận không thực hiện được và xác định lỗi của các bên theo điều kiện mà các bên đưa ra.
[6.4.d] Lại một lần nữa, Dự thảo đưa ra vấn đề lỗi của hai bên và trường hợp bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc. Tuy nhiên, như trên đã nói, Dự thảo không đưa ra khái niệm lỗi nên việc xác định lỗi thuộc về hai bên như thế nào sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng. Dự thảo cũng chưa hướng dẫn thế nào là “Sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan” để loại trừ trách nhiệm của bên đặt cọc (không phạt cọc). Trường hợp này, có ý kiến cho rằng áp dụng tương tự pháp luật, dẫn chiếu khoản 1 Điều 156 BLDS 2015 về cách tính thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự (trong đó có nêu khái niệm thế nào là sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan), nhưng đây lại nằm trong quy định về thời hạn, thời hiệu… Việc áp dụng cho quy định về đặt cọc thì có phù hợp không?
Ví dụ của Dự thảo đưa ra dẫn chiếu đến Án lệ số 25/2018/AL-TANDTC về không phạt cọc do nguyên nhân từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo chúng tôi là không phù hợp. Bởi lẽ, Án lệ đã được thông qua và là nguồn áp dụng pháp luật nên việc tiếp tục viện dẫn lại tại Nghị quyết là không phù hợp.
[6.5] Chúng tôi đồng ý với Dự thảo về việc không áp dụng quy định về bồi thường bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 419 BLDS, không tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, nhằm đảm bảo nguyên tắc “Một thiệt hại không được tính hai lần”. Tuy nhiên, theo chúng tôi, nên thu hút vào khoản 2 Điều 6 Nghị quyết nhằm thống nhất về nguyên tắc phạt cọc.
10. Điều 7: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đặt cọc: Thống nhất với Dự thảo, không áp dụng thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Toà án nơi có bất động sản, vì bản chất của tranh chấp đặt cọc là tranh chấp về số tiền cọc, chứ không phải tranh chấp tài sản trong hợp đồng mua bán, nên thẩm quyền phải theo thoả thuận hoặc nơi cư trú của bị đơn.
11. Điều 8: Thống nhất với Dự thảo, theo đó, áp dụng thời hiệu đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc (hình thức, nội dung của hợp đồng; quyền, nghĩa vụ của các bên…) theo quy định tại Điều 429 BLDS và không áp dụng thời hiệu đối với tranh chấp tài sản đặt cọc (Đòi tài sản) theo quy định tại Điều 155 BLDS. Tuy nhiên, đối với số tiền phạt cọc thì chưa thấy hướng dẫn. Do đó, cần thiết bổ sung khoản 2 Điều 8 theo hướng, đối với số tiền phạt cọc thì áp dụng thời hiệu theo hợp đồng quy định tại Điều 429 BLDS 2015 (Điều này là phù hợp với hướng dẫn về các hợp đồng vay tài sản thì đối với tranh chấp số tiền vay thì không áp dụng thời hiệu, nhưng lãi trong hợp đồng vay thì áp dụng thời hiệu).
[1] TS. Nguyễn Ngọc Điện: Bình luận khoa học về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam (NXB trẻ, tr.6)
[2] Phù hợp với nội dung đã được hướng dẫn tại khoản 3 Điêu 23 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
[3] Điều này cũng đã được TAND Tối cao thống nhất theo hướng dẫn tại mục 13, phần III, Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của Toà án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử
[4] Khoản 2 Điều 74 Hiến pháp năm 2013
[5] Điều 21 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành nghị quyết để hướng dẫn việc áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử thông qua tổng kết việc áp dụng pháp luật, giám đốc việc xét xử
[6] Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.
[7] Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì về nguyên tắc chung khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Toà án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán; bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 146 BLDS bên có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia; do đó, việc xác định lỗi của một hoặc các bên như sau:
a.1. Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.
Ví dụ về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó.
Ví dụ về trường hợp bên mua bị coi là có lỗi: Bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ở cho bên mua.
a.2. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại các điều 140, 141, 142 và 143 BLDS, thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.
a.3. Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, trừ trường hợp quy định tại Điều 137 BLDS, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.
[8] Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Nguyễn Nam Hưng - Viện 2
