Những quyền của chủ hộ khi gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (viết tắt là Sổ đỏ) là chứng từ pháp lý công nhận hợp pháp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất của Nhà nước đối với cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức. Vậy, khi hộ gia đình được cấp Sổ đỏ, chủ hộ có những quyền gì, cùng tìm hiểu các quy định pháp luật dưới đây.

1. Sổ đỏ là gì? Sổ đỏ có vai trò như thế nào?

Theo Luật đất đai năm 2013, Sổ đỏ là một loại giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác về tài sản liên quan đến đất đai được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và có giá trị pháp lý cao nhất trong việc xác định quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Sổ đỏ là giấy tờ chứng nhận pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nó xác nhận rằng người sở hữu Sổ đỏ được quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác về tài sản (nếu có) theo quy định của pháp luật. Do đó, giúp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, sử dụng và tạo điều kiện cho việc sử dụng giao dịch và phát triển đất đai.

- Tạo sự rõ ràng và tin cậy: Trong giao dịch đất đai Sổ đỏ cung cấp thông tin chi tiết về quyền sở hữu, quyền sử dụng, diện tích, vị trí và các điều kiện liên quan đến đất đai. Điều này giúp tạo sự rõ ràng và đáng tin cậy trong các giao dịch liên quan đến đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng. Sổ đỏ là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch đất đai.

- Bảo vệ quyền lợi của chủ sử dụng đất đai: Sổ đỏ xác nhận rằng chủ sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và ngăn chặn việc xâm phạm tranh chấp hay tranh tụng về quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu Sổ đỏ có đầy đủ cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp có tranh chấp hoặc vi phạm liên quan đến đất đai.

- Tạo điều kiện cho phát triển đất đai: Sổ đỏ làm cho việc quản lý và phát triển đất đai dễ dàng hơn. Cơ quan quản lý Nhà nước có thể sử dụng thông tin từ Sổ đỏ để quản lý, lập quy hoạch, kiểm soát và phân bổ đất đai một cách hiệu quả. Ngoài ra, sổ đỏ cũng tạo thuận lợi cho việc thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, đầu tư và xây dựng trên đất đai.

2. Phân biệt sổ đỏ cấp cho hộ gia đình và sổ đỏ cấp cho cá nhân

3. Những quyền của chủ hộ khi gia đình được cấp Sổ đỏ hộ gia đình.

Căn cứ khoản 4 Điều 10 Luật cư trú năm 2020 quy định khái niệm về chủ hộ là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, do các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử. Trường hợp hộ gia đình không có người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì chủ hộ là người được các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử. Trường hợp các thành viên hộ gia đình không đề cử được thì chủ hộ là thành viên hộ gia đình do tòa án quyết định. Trong trường hợp hộ gia đình chỉ có một người thì người đó là chủ hộ. Do đó người đứng tên chủ hộ phải có các điều kiện:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Được thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử.

Các quyền của chủ hộ đối với mảnh đất của gia đình được quy định trong Luật đất đai năm 2013 và Thông tư số 23/2014/TT-BTMMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

- Chủ hộ được đứng tên Sổ đỏ: Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định cách ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, hộ gia đình sử dụng đất thì ghi hộ ông hoặc hộ bà sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình, địa chỉ thường trú của hộ gia đình. 

- Ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc các giao dịch khác: Đất của hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên. Đây là tài sản chung có thể phân chia khi chuyển nhượng thì không cần phải có chữ ký của toàn bộ thành viên hộ gia đình sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng tặng cho mà chỉ cần người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên được quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Bên cạnh đó người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về nhà đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

- Ký các giấy tờ khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: Trong quá trình sử dụng đất có thể phát sinh nhiều thủ tục hành chính về đất đai. Khi đó người đứng tên trên Sổ đỏ thường là chủ hộ có quyền ký các mẫu giấy tờ, hồ sơ, các thủ tục đó. Cụ thể:

• Ký vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
• Ký vào các mẫu đơn khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính Sổ đỏ.
• Ký vào các mẫu đơn, các thủ tục đăng ký biến động khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, khi hộ gia đình được cấp Sổ đỏ, chủ hộ có các quyền như quyền được đứng tên sổ đỏ, được thay mặt hộ gia đình ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp, tặng cho, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Ký vào các giấy tờ khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, đơn thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính giấy chứng nhận hoặc các mẫu đơn đăng ký, biến động khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho.

          Thực trạng hiện nay, khi kiểm sát một số vụ án hành chính liên quan đến đất đai, nhận thấy có một số chính quyền địa phương còn lúng túng trong việc phân biệt  quyền của chủ hộ với các thành viên khác trong hộ gia đình khi thực hiện thủ tục thu hồi, bồi thường về đất đai đối với hộ gia đình, dẫn đến tình trạng khiếu kiện. Do vậy, trong phạm vi bài viết này, tác giả tổng kết lại một số quy định liên quan đến quyền của chủ hộ đối với đất được cấp cho hộ gia đình để góp phần hạn chế các vi phạm pháp luật có liên quan có thể xảy ra.

Chử Thị Định – Viện 3