Cần tiền cấp bách để chữa bệnh, bà Phạm Thị M liều vay “nóng” bằng cách chấp nhận ký hợp đồng ủy quyền nhà đất, dẫn đến hậu quả nhà đất bị chủ nợ ủy quyền và chuyển nhượng nhiều lần cho nhiều người khác nhau.
Từ năm 2021 đến năm 2022, Tòa án nhân dân (TAND) huyện Đ và TAND tỉnh L đã thụ lý và giải quyết vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng ủy quyền; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Phạm Thị M. với bị đơn là ông Nguyễn Sơn H. và 11 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.
Hồ sơ vụ án thể hiện: Do có nhu cầu vay tiền chữa bệnh, nên ngày 15/01/2019 bà Phạm Thị M. có gặp ông Nguyễn Sơn H. để hỏi vay số tiền 50.000.000 đồng, lãi suất 4%/tháng, thời hạn vay là 06 tháng, ông H. đồng ý cho bà M. vay số tiền nêu trên nhưng ông H. yêu cầu bà M. phải thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối phần đất thuộc thừa 98, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã Đ., huyện Đ., tỉnh L. theo giấy chứng nhận QSDĐ số CĐ 719302 do Sở Tài nguyên môi trường tỉnh L. cấp ngày 18/7/2016 cho bà Phạm Thị M. để đảm bảo cho số tiền vay. Sự việc này các bên có lập Hợp đồng vay tiền có biện pháp bảo đảm ngày 15/01/2019 và cả hai bên cùng thống nhất ký tên. Đến ngày 16/01/2019, ông H. yêu cầu bà M. ký hợp đồng ủy quyền cho ông H. toàn bộ phần đất nêu trên, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng (VPCC) LTD. Mục đích của việc ký kết hợp đồng ủy quyền cũng là để bảo đảm cho việc vay tiền, bà M. cũng đã giao cho ông H. bản chính giấy chứng nhận QSDĐ số CĐ 719302. Đến thời hạn thanh toán số tiền vay, bà M. liên hệ ông H. để trả tiền thì được biết ông H. đã chuyển nhượng phần đất nêu trên cho rất nhiều người. Cụ thể là ông Phạm Văn D., ông Bùi Văn Đ., bà Tôn Nữ Thu T. và bà Thái Hồng D. Hiện nay phần đất nêu trên đang do bà Thái Hồng D. đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ.
Nhận thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm nên bà Phạm Thị M. khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng ủy quyền ngày 16/01/2019 giữa bà với ông Nguyễn Sơn H.; Hợp đồng ủy quyền ngày 16/01/2019 giữa ông H. với ông Phạm Văn D.; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 25/3/2019 giữa ông Phạm Văn D. với ông Bùi Văn Đ.; Hợp đồng ủy quyền ngày 15/5/2019 giữa ông Bùi Văn Đ. và vợ là bà Nguyễn Thị H. với bà Tôn Nữ Thu T.; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 17/4/2020 giữa bà Tôn Nữ Thu T. với bà Thái Hồng D.; hủy quá trình đăng ký biến động tên chủ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất số 98, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã Đ., huyện Đ., tỉnh L.; nguyên đơn bà M. được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Tại Bản án số 124/2021/DS-ST ngày 10 tháng 12 năm 2021, TAND huyện Đ (Bản án sơ thẩm), đã quyết định (tóm tắt):
Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện về việc “Yêu cầu vô hiệu hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” đối với ông Nguyễn Sơn H. Tuyên bố vô hiệu tất cả các hợp đồng có liên quan trong vụ án. Bà Phạm Thị M. được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lập thủ tục kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; điều chỉnh giấy chứng nhận quyền QSDĐ liên quan đến các hợp đồng đã bị tuyên vô hiệu.Các đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc các giao dịch dân sự vô hiệu thành vụ án dân sự khác.
Ngày 23/12/2021, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là bà Thái Hồng D., ông Huỳnh Hoàng Q. có đơn kháng cáo yêu cầu sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về tuyên bố vô hiệu hợp đồng ngày 17/4/2020 giữa bà Tôn Nữ Thu T. với bà Thái Hồng D.
Tại Bản án số 182/2022/DS-PT ngày 29 tháng 7 năm 2022 của TAND tỉnh L (Bản án phúc thẩm), đã quyết định chấp nhận kháng cáo, sửa một phần bản án sơ thẩm (tóm tắt):
- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng ủy quyền QSDĐ ngày 16/01/2019 giữa bà Phạm Thị M. với ông Nguyễn Sơn H. công chứng số 076 quyển số 01/2019TP/CC-SCCC/HĐGD của VPCC LTD.
- Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị M về yêu cầu tuyên bố vô hiệu các hợp đồng còn lại.
Ngày 07/12/2022, nguyên đơn bà Phạm Thị M. gửi đơn đề nghị Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh (Viện cấp cao 3) xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm.
Căn cứ kết quả nghiên cứu phân tích hồ sơ vụ án, Viện trưởng Viện cấp cao 3 đã ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 05/QĐ-VKS-DS ngày 14/12/2023 đề nghị TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử theo hướng: Áp dụng khoản 2 Điều 343, Điều 344 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hủy toàn bộ Bản án số 182/2022/DS-PT ngày 29/7/2022 của TAND tỉnh L, giữ nguyên Bản án số 124/2021/DS-ST ngày 10/12/2021 của TAND huyện Đ với các nhận định như sau:
[1] Về tố tụng: ông Nguyễn Sơn H., ông Phạm Văn D., ông Bùi Văn Đ., bà Tôn Nữ Thu T. không có đơn kháng cáo, vắng mặt trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án. Bản án phúc thẩm tuyên vô hiệu các hợp đồng ủy quyền giữa ông H. với ông D.; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông D. với ông Đ.; hợp đồng ủy quyền giữa ông Đ. với bà T. là vượt quá phạm vi xét xử phúc thẩm.
[2] Về nội dung:
[2.1] Về Hợp đồng ủy quyền ngày 16/01/2019 giữa bà Phạm Thị M. với ông Nguyễn Sơn H. (Hợp đồng ủy quyền ngày 16/01/2019 giữa bà M.với ông H.): Ngày 15/01/2019, bà M. vay của ông H. số tiền 50.000.000 đồng có biện pháp bảo đảm thế chấp QSDĐ. Trong hợp đồng thì đối tượng thế chấp là QSDĐ thuộc thửa đất số 98, diện tích 2.629m2, tờ bản đồ số 10, ấp N., xã Đ., huyện Đ, tỉnh L (thửa đất số 98); bà M, ông H thỏa thuận bản chính giấy chứng nhận QSDĐ do ông H. giữ, bà M. giữ toàn bộ tài sản là QSDĐ. Phương thức bảo đảm cho số tiền vay là Hợp đồng ủy quyền ngày 16/01/2019 giữa bà M.với ông H. có đối tượng của hợp đồng là thửa đất số 98. Như vậy, có cơ sở xác định Hợp đồng ủy quyền ngày 16/01/2019 giữa bà M. với ông H. được xác lập nhằm che giấu cho giao dịch vay tiền, căn cứ theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền này vô hiệu. Do hợp đồng ủy quyền vô hiệu nên hợp đồng ủy quyền lại cho ông H., ông D. cùng ngày 16/01/2019 cũng vô hiệu theo quy định tại khoản 4, Điều 402 và khoản 2, Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2.2] Về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 25/3/2019 giữa ông Phạm Văn D. với ông Bùi Văn Đ.; Hợp đồng ủy quyền ngày 15/5/2019 giữa ông Bùi Văn Đ., bà Nguyễn Thị H. với bà Tôn Nữ Thu T.; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 17/4/2020 giữa bà Tôn Nữ Thu T. với bà Thái Hồng D.: Đây là các giao dịch không ngay tình, chỉ mang tính hình thức, thủ tục trên giấy tờ, các bên không có việc giao nhận đất vì nguyên đơn bà M. vẫn trực tiếp sử dụng đất. Cả ông H. và ông D. đều chưa đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 07/8/2019 của TAND huyện Đ. cũng thể hiện thửa đất số 98 là đất trống, bà M đang quản lý sử dụng. Mặt khác, theo giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho bà M. thì thửa đất số 98 là đất nông nghiệp (đất chuyên trồng lúa nước), ông Đ. ở tỉnh T., còn bà D ở thị trấn Đ., huyện Đ, tỉnh L. Tại khoản 3, Điều 191, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa”. Tài liệu, hồ sơ vụ án thể hiện ông Đ, bà D không chứng minh được mình có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa, đồng thời, bà D. nhận chuyển nhượng đất ngày 17/4/2020, sau thời điểm Tòa án thụ lý giải quyết vụ án. Do đó, không có cơ sở để xác định các ông, bà thuộc trường hợp được bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình theo khoản 2, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[3] Bản án sơ thẩm nhận định bản chất của hợp đồng ủy quyền là vay tiền có bảo đảm bằng QSDĐ nên không có việc giao nhận đất giữa bà M. với ông H. khi giao kết hợp đồng nên không thể xác định ông Đ., bà T., bà D. thuộc trường hợp “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu” theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Từ đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện là có căn cứ, đúng pháp luật.
Tòa án phúc thẩm nhận định trong hợp đồng ủy quyền có thỏa thuận ông H được ủy quyền lại cho bên thứ ba nên hợp đồng ủy quyền giữa ông H. với ông D. không bị vô hiệu, kéo theo những giao dịch sau cũng không bị vô hiệu nên ban hành bản án phúc thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, công nhận hiệu lực của hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với người thứ ba (ông D., ông Đ., bà T., bà D.) là không đúng pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà M.
Kiểm sát viên nghiên cứu vụ án
Trên cơ sở những nhận định, phân tích và viện dẫn quy định pháp luật nêu trong Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng Viện cấp cao 3, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 65/2024/DS-GĐT ngày 11/3/2024 chấp nhận toàn bộ kháng nghị, hủy toàn bộ Bản án số 182/2022/DS-PT ngày 29/7/2022 của TAND tỉnh L, giữ nguyên Bản án số 124/2021/DS-ST ngày 10/12/2021 của TAND huyện Đ, tỉnh L.
Lãnh đạo Viện 2 tổ chức họp rút kinh nghiệm sau xét xử giám đốc thẩm
Từ kết quả giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm đối với vụ án này, có thể thấy rằng việc vay tiền nhưng không giao kết hợp đồng vay mà lại sử dụng giao dịch giả tạo là hợp đồng ủy quyền nhà đất sẽ là nguy cơ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người vay tiền và không được pháp luật công nhận. Do đó, người dân cần hết sức lưu ý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình để tránh xảy ra tình trạng như bà Phạm Thị M. trong vụ án này.
Khi phát sinh tranh chấp, các cơ quan tố tụng cũng như các đương sự đều phải nghiên cứu, vận dụng đầy đủ, chính xác các quy định pháp luật có liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu trong pháp luật dân sự; các quy định về chứng minh và chứng cứ trong pháp luật tố tụng dân sự để tìm ra sự thật khách quan của vụ án, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các đương sự.
Với trách nhiệm quyền hạn theo quy định của pháp luật và của ngành Kiểm sát nhân dân, Viện cấp cao 3 đã ban hành quyết định kháng nghị giám đốc thẩm không chỉ góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà M. nói riêng, mà còn góp phần ngăn chặn, răn đe các đối tượng có hoạt động cho vay tiền “núp bóng” Hợp đồng ủy quyền bất hợp pháp, đảm bảo trật tự, an toàn trong các giao dịch vay ngoài các tổ chức tín dụng.
Chử Thị Định – Viện cấp cao 3
